La Burbuja inmobiliaria en España

La burbuja inmobiliaria fue consecuencia de un impresionante incremento de la demanda de viviendas. Aunque la oferta aumentó de forma considerable, no lo hizo en la magnitud suficiente ni con la rapidez necesaria para absorber aquélla sin generar un elevado aumento de los precios.

El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios, que empezó en diciembre de 2007  y que aún continuaba en 2011, con caídas en la demanda superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre ha registrado la mayor caída del precio de la vivienda en años, todo ello provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible.

Este cambio de ciclo inmobiliario español ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito.

En julio de 2011, la vivienda había perdido ya un cuarto de su valor desde máximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25%  desde entonces, con una tendencia a la baja de la evolución del precio en el corto y medio plazo.

Entre las causas de esta espectacular caída de los precios de la vivienda, los analistas señalan la falta de crédito por los problemas de solvencia del sistema bancario español y el aumento del paro (y el miedo a perder el trabajo que va unido a él), que hace que pocas personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia.

Por otro lado, la mayoría de los expertos señalan que hasta que las entidades financieras no logren dar salida al ingente stock de viviendas y de suelo que poseen (a causa de los impagos de las hipotecas y de los créditos fallidos a constructores y promotores, lo que las ha convertido en las grandes inmobiliarias del país), no se superará la crisis.

En primer lugar, no existe una definición exacta de lo que es una burbuja especulativa, por norma general estas suelen definirse como tal una vez que han estallado, y ha habido que esperar hasta agosto de 2007 con la explosión de la burbuja inmobiliaria estadounidense, a raíz de la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura y su reflejo en el mercado español con la confirmación de la caída por parte del INE de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008), y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008) para constatar la misma en España, pese a que diversos analistas advirtieron sobre la escalada de los precios.

Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solían negar la existencia de la burbuja, calificándola de "mito" interesado,  al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construcción,  para los cuales no existió una burbuja, sino un simple "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura económica, más vinculados a los consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, lo mismo que otros colectivos orientados a la crítica social y el ecologismo.

En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolución futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo, es decir si muchos potenciales compradores estiman que está próxima una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a que ésta ocurra para comprar. 

Eso provocaría que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan, el mismo procedimiento tendría lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.

Por otro lado, la opacidad que caracteriza el mercado de la vivienda en España impidió hacer valoraciones exactas de la situación: una misma entidad enviaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadísticas nunca fueron sistemáticas y se caracterizaban por la dispersión, cuando no eran simplemente contradictorias, permaneciendo parte del negocio inmobiliario oculto al fisco, al moverse en parte con dinero negro o en forma de sobornos.  

En todo caso, en los primeros meses del año 2008 la fuerte desaceleración del mercado de la vivienda en España ya permitía hablar a algunos economistas (como Alan Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido.

En ese mismo sentido, en abril de 2008 los propios constructores y promotores reconocían que habían «subido mucho los precios y expulsado a los consumidores del mercado, reconociendo implícitamente una sobrevaloración de los activos inmobiliarios  dibujando un panorama sombrío para el sector y, por ende, para toda la estructura económica española.

En el año 2009 ya nadie ponía en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa había estallado en todo el mundo, sintiéndose con especial virulencia en España, que se ha visto por ello inmersa en una profunda recesión económica.

Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento de la deuda de los hogares, dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de préstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda.

El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años. En el año 1986 suponía un 34% de la renta disponible, en 1997 pasó a un 52% y en 2005 llegó al 105%.

En el año 2006 una cuarta parte de la población estaba endeudada a más de 15 años.51 De 1990 a 2004, la duración media de las hipotecas se incrementó de 12 a 25 años.

Crisis de las hipotecas subprime de E.E.U.U

La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera generada  por desconfianza crediticia, que como un rumor creciente se extiende inicialmente por los mercados financieros americanos y es la alarma que pone el punto de mira en las hipotecas basura europeas desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis bursátil. Generalmente, se considera el detonante de la crisis financiera de 2008, de la crisis económica de 2008 y de la crisis de la Burbuja inmobiliaria en España.

La crisis hipotecaria, se ha saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los Bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.

Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como crédito subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas.  Los bancos norteamericanos tenían un límite a la concesión de este tipo de préstamos, impuesto por la Reserva Federal.

Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. En algunos casos, la inversión se hacía mediante el llamado carry trade. El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular), desconoce el verdadero riesgo asumido. En una economía global, en la que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia y que ofrece productos financieros altamente sofisticados y automatizados, no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada.

La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo.

La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch) y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida, especialmente, a la falta de liquidez.

Varios factores se aliaron para dar lugar a la crisis financiera.

En primer lugar, la enorme burbuja especulativa ligada a los activos inmobiliarios. 

En los Estados Unidos, como en muchos otros países occidentales, y tras el estallido de la burbuja tecnológica de principios de siglo XXI, entre los años 2000 y 2001, se produjo una huida de capitales de inversión tanto institucionales como familiares en dirección a los bienes inmuebles.

Los atentados del 11 de septiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional que obligó a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito. La combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja inmobiliaria fundamentada en una enorme liquidez.

En el caso estadounidense, la compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que con la venta, eran canceladas para volver a comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles y por lo tanto de la deuda.

Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los tipos de interés para controlar la inflación. Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés pasó del 1% al 5,25%.

El crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005, se convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas cayeron en buena parte de los Estados Unidos de manera abrupta.

Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los inversores o recibir financiación de los prestamistas. El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a 1.200.000 lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades hipotecarias en el plazo de un año.

Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40%.

En el año 2007 el problema de la deuda hipotecaria subprime empezó a contaminar los mercados financieros internacionales, convirtiéndose en una crisis internacional de gran envergadura, calificada por algunos como la peor desde la segunda guerra mundial

La Burbuja punto com

Se refiere al término con el que se conoce al período de crecimiento en los valores económicos de empresas vinculadas al Internet, esta corriente económica especulativa muy fuerte se dio entre 1997 y 2001. 

Durante este período, las bolsas de valores de las naciones occidentales vieron un rápido aumento de su valor debido al avance de las empresas vinculadas al nuevo sector de Internet y a la llamada Nueva Economía, al pasar el tiempo, muchas de estas empresas quebraron o dejaron de operar.

El período fue marcado por la fundación (y en muchos casos, espectacular quiebra) de un nuevo grupo de compañías basadas en Internet designadas comúnmente empresas punto com.

Una combinación de un veloz aumento de precios de las acciones, la especulación individual y la gran disponibilidad de capital de riesgo crearon un ambiente exuberante, el estallido de la burbuja.com marcó el principio de una relativamente suave, pero larga recesión en las naciones occidentales.

A partir de crisis de la burbuja (la caída del Nasdaq), las empresas punto com comenzaron una serie de cierres, fusiones, adquisiciones y despidos, que hizo que algunos analistas sostuvieran que la nueva economía nunca existió, que todo se trató de una gran “burbuja” montada por algunos oportunistas para llenarse de dinero.

A efectos de tomar una dimensión del tamaño de la crisis, el índice Nasdaq (bolsa electrónica de Nueva York) llegó en marzo del año 2000 a cotizar por sobre los 5000 puntos, llegando en poco tiempo a cotizar a 3500, y en octubre de 2002 su valor era de aproximadamente 1300 puntos, situándose en valores similares a los de diciembre de 1996.

Para poder analizar lo sucedido con el desplome del Nasdaq, es necesario comprender la transformación que habían sufrido los mercados financieros en los últimos años, a partir del desarrollo de las tecnologías informáticas y de telecomunicaciones, los mercados financieros se fueron globalizando e intercomunicando, de manera que pasaron a formar un mercado global e interdependiente, operado por redes informáticas en tiempo real. 

Estas transformaciones generan nuevas reglas de juego que proporcionan el capital necesario para financiar nuevos proyectos empresariales y están en el origen del desarrollo de las empresas de Internet, y de la nueva economía en general.

La aparición de los capitalistas de riesgo, con su accionar llevaron a la cotización de los valores bursátiles de empresas tecnológicas a niveles inéditamente altos, debido a un factor fundamental en el proceso de valoración: las expectativas, en otras palabras los capitalistas de riesgo apostaban a que el crecimiento y el éxito de las empresas de la nueva economía se viera rápidamente recompensado por subidas en las cotizaciones de sus títulos.

Ahora bien, en cuanto aparecieron los primeros fracasos y dudas, las expectativas pasaron de ser favorables a desfavorables y los capitales huyeron tan rápido como llegaron, provocando el derrumbe, de todas formas muchas personas, ya antes del derrumbe, entendían que la valoración de las empresas del mundo virtual no era sostenible y que tarde o temprano iba ocurrir una «corrección en el mercado», entendiendo que estos valores contenían una importante sobrevaluación de origen especulativo.

En el periodo comprendido entre el año 2000 y el 2003, desaparecieron 4.854 compañías de Internet, ya por haberse fusionado con otras o por quiebra, aún luego de esto, algunas empresas consiguieron mantenerse a flote, destacando los servicios online (Banca Online,tranferencias dominios, compras etc..).

La caída de las acciones de empresas tecnológicas, también conocido como crisis de la Burbuja.com, es un fenómeno que reconoce como causas principales las siguientes:

• Un cambio de expectativas sobre las empresas punto-com y tecnológicas en general debido a que los inversionistas comenzaron a notar que los principios de la Nueva Economía no eran tan distintos a los de la vieja, que era necesario que el dinero invertido en los start-ups se recuperase en un plazo razonable y que los modelos de negocios basados en el B2C subestimaron la complejidad y los costos de logística y distribución, y sobreestimaron algunos efectos de la economía en red de difícil comprobación empírica: la economía de la abundancia y la premisa de prestar servicios gratuitos porque la red recompensa la gratuidad.

• El otro factor fundamental que explica la caída es inherente al funcionamiento de los mercados financieros: la información. Las opiniones de algunos economistas y empresarios del establishment (comenzaron prediciendo la caída en 1997), terminaron por imponerse haciendo realidad la profecía autocumplida de que la burbuja algún día iba a estallar.

• La existencia de una sobrevaluación de ciertas acciones de empresas tecnológicas alimentada con fines especulativos.

De todos modos, hoy podemos ver un resurgir de estas políticas de empresas punto com, pero con ideales empresariales mucho más organizados y no como pequeñas mega empresas que aparecen y desaparecen del mercado en un abrir y cerrar de ojos.

La crisis financiera Asiatica

Esta crisis fue un período de dificultad financiera, que se apoderó de Asia en julio de 1997 y aumentó el temor de un desastre económico mundial por contagio financiero. También conocida como la crisis del Fondo Monetario Internacional, comenzó el 2 de julio de 1997 con la devaluación de la moneda tailandesa. 

Por efecto dominó, le sucedieron numerosas devaluaciones en Malasia, Indonesia y Filipinas, lo que repercutió también en Taiwán, Hong Kong y Corea del Sur.  Sin embargo, lo que parecía ser una crisis regional se convirtió con el tiempo en lo que se denominó la "primera gran crisis de la globalización", y existe una gran incertidumbre sobre la verdadera magnitud del impacto de sus efectos en la economía mundial, sólo durante las primeras semanas un millón de tailandeses y 21 millones de indonesios pasaron a engrosar las filas de los oficialmente pobres

La crisis comenzó en Tailandia con el colapso financiero del baht tailandés, causado por la decisión del gobierno tailandés de hacer fluctuar el baht, cortando su clavija al dólar, después de esfuerzos exhaustivos para sostenerlo frente a una sobreextensión financiera severa que era en parte obligada por el sector inmobiliario. Para ese entonces, Tailandia había adquirido una carga de deuda externa que provocó la bancarrota efectiva del país incluso antes del colapso de su moneda. Cuando la crisis se expandió, la mayoría de los países del Sureste Asiático y Japón vieron el desplome de sus monedas, la devaluación del mercado bursátil y de otros activos y una caída precipitada de la deuda privada.

Aunque hay un acuerdo general sobre la existencia de una crisis y sus consecuencias, es menos claro cuáles fueron las causas de la crisis, así como su alcance y solución. Indonesia, Corea del Sur y Tailandia fueron los países más afectados por la crisis. Hong Kong, Malasia y Laos padecieron también la depresión. La República Popular China, India, Taiwán, Singapur y Vietnam fueron menos afectados, aunque también sufrieron por la pérdida de la demanda y de la confianza en la región.

Los ratios Deuda Extranjera-Producto Bruto Interno subieron una tasa de 100% a 167% en las cuatro economías más grandes del Sureste Asiático en el periodo 1993-1996, luego se dispararon a más del 180% durante la peor parte de la crisis, en Corea, el ratio aumentó un 13-21% y, luego al 40%. Solo en Tailandia y Corea subieron los ratios del Servicio de deuda-exportaciones.

Aunque la mayoría de los gobiernos de Asia tenían políticas fiscales bastante razonables, el Fondo Monetario Internacional propuso iniciar un programa de $40 mil millones para estabilizar las monedas de Corea del Sur, Tailandia e Indonesia, cuyas economías habían sido particularmente golpeadas por la crisis; sin embargo, los esfuerzos para contener una crisis económica global hicieron poco para estabilizar la situación doméstica en Indonesia. Después de haber estado 30 años en el poder, el presidente de Indonesia, Suharto fue forzado a dimitir en mayo de 1998 en la víspera de la generalización de los disturbios que siguieron al fuerte incremento de precios causado por una devaluación drástica de la rupia. Los efectos de la crisis persistieron a lo largo del año 1998.

En Filipinas, el crecimiento económico cayó virtualmente a cero en 1998. Solamente Singapur y Taiwán probaron estar relativamente aisladas del shock, pero ambas sufrieron duros golpes, la primera más agudamente debido a su tamaño y su ubicación geográfica entre Malasia e Indonesia. Para 1999, sin embargo, los analistas vieron signos de que las economías de Asia estaban empezando a recuperarse.

Hasta 1997, Asia atraía casi la mitad del total de capital afluente a los países en desarrollo. En particular, las economías del Sureste asiático mantenían altas tasas de interés que atraían inversionistas extranjeros en busca de altas tasas de retorno. Como resultado, las economías de la región recibieron un gran afluente de dinero y experimentaron un dramático incremento en los precios de activos. Al mismo tiempo, las economías regionales de Tailandia, Malasia, Indonesia, Singapur y Corea del Sur experimentaron altas tasas de crecimiento: del 8 a 12% del PBI a fines de la década de 1980 y comienzos de los 90. Este logro fue ampliamente celebrado por las instituciones financieras, incluyendo el Fondo Monetario Internacional y el Banco Mundial, y fue conocido como parte del "milagro económico asiático".

Las causas de la debacle son muchas y disputadas. La economía de Tailandia se desarrolló en una burbuja llena con "dinero caliente". Se requería más y más mientras crecía el tamaño de la burbuja. La misma situación se presentaba en Malasia, aunque en este caso tenía un mejor liderazgo político, y en Indonesia, que tenía la complicación adicional de lo que fue llamado "capitalismo salvaje".  El flujo de capital de corto plazo era costoso y, a menudo, altamente condicionado al beneficio económico rápido. El dinero fue a parar de manera incontrolada solo a ciertas personas, no particularmente las más apropiadas o las más eficientes, sino a aquellas más cercanas a los centros de poder.

Para algunos economistas, la causa de la crisis fue que muchos gastaban más de lo que ganaban y habían acumulado grandes deudas en moneda extranjera. Eso ahuyentó a los inversionistas foráneos, quienes huyeron en masa y provocaron devaluaciones de divisas y recesiones.