La Burbuja inmobiliaria en España

La burbuja inmobiliaria fue consecuencia de un impresionante incremento de la demanda de viviendas. Aunque la oferta aumentó de forma considerable, no lo hizo en la magnitud suficiente ni con la rapidez necesaria para absorber aquélla sin generar un elevado aumento de los precios.

El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios, que empezó en diciembre de 2007  y que aún continuaba en 2011, con caídas en la demanda superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre ha registrado la mayor caída del precio de la vivienda en años, todo ello provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible.

Este cambio de ciclo inmobiliario español ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito.

En julio de 2011, la vivienda había perdido ya un cuarto de su valor desde máximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25%  desde entonces, con una tendencia a la baja de la evolución del precio en el corto y medio plazo.

Entre las causas de esta espectacular caída de los precios de la vivienda, los analistas señalan la falta de crédito por los problemas de solvencia del sistema bancario español y el aumento del paro (y el miedo a perder el trabajo que va unido a él), que hace que pocas personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia.

Por otro lado, la mayoría de los expertos señalan que hasta que las entidades financieras no logren dar salida al ingente stock de viviendas y de suelo que poseen (a causa de los impagos de las hipotecas y de los créditos fallidos a constructores y promotores, lo que las ha convertido en las grandes inmobiliarias del país), no se superará la crisis.

En primer lugar, no existe una definición exacta de lo que es una burbuja especulativa, por norma general estas suelen definirse como tal una vez que han estallado, y ha habido que esperar hasta agosto de 2007 con la explosión de la burbuja inmobiliaria estadounidense, a raíz de la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura y su reflejo en el mercado español con la confirmación de la caída por parte del INE de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008), y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008) para constatar la misma en España, pese a que diversos analistas advirtieron sobre la escalada de los precios.

Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solían negar la existencia de la burbuja, calificándola de "mito" interesado,  al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construcción,  para los cuales no existió una burbuja, sino un simple "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura económica, más vinculados a los consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, lo mismo que otros colectivos orientados a la crítica social y el ecologismo.

En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolución futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo, es decir si muchos potenciales compradores estiman que está próxima una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a que ésta ocurra para comprar. 

Eso provocaría que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan, el mismo procedimiento tendría lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.

Por otro lado, la opacidad que caracteriza el mercado de la vivienda en España impidió hacer valoraciones exactas de la situación: una misma entidad enviaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadísticas nunca fueron sistemáticas y se caracterizaban por la dispersión, cuando no eran simplemente contradictorias, permaneciendo parte del negocio inmobiliario oculto al fisco, al moverse en parte con dinero negro o en forma de sobornos.  

En todo caso, en los primeros meses del año 2008 la fuerte desaceleración del mercado de la vivienda en España ya permitía hablar a algunos economistas (como Alan Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido.

En ese mismo sentido, en abril de 2008 los propios constructores y promotores reconocían que habían «subido mucho los precios y expulsado a los consumidores del mercado, reconociendo implícitamente una sobrevaloración de los activos inmobiliarios  dibujando un panorama sombrío para el sector y, por ende, para toda la estructura económica española.

En el año 2009 ya nadie ponía en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa había estallado en todo el mundo, sintiéndose con especial virulencia en España, que se ha visto por ello inmersa en una profunda recesión económica.

Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento de la deuda de los hogares, dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de préstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda.

El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años. En el año 1986 suponía un 34% de la renta disponible, en 1997 pasó a un 52% y en 2005 llegó al 105%.

En el año 2006 una cuarta parte de la población estaba endeudada a más de 15 años.51 De 1990 a 2004, la duración media de las hipotecas se incrementó de 12 a 25 años.